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      41城下調二套房首付比例
      吳江信息港 房產頻道  發布時間:2022-09-29  來源:

          在“保交樓、穩民生”主基調下,各地“因城施策”節奏正在加快。

       
          9月26日,甘肅省慶陽市發布樓市新政,全面落實購買普通商品房“不限購、不限價”政策,“十條”新政力度基本已達到限購政策調控前水平。
       
          甘肅省慶陽市只是這一輪進行樓市政策優化中的一城。9月以來,寧波、天津、濟南、鄭州、青島、蘇州等熱點城市都在出臺相關政策,激活樓市。
       
          據中指研究院監測,今年以來全國已有超25個省份優化調整樓市政策超700次。除三四五線城市突破“四限”的放松政策頻次提高外,一二線城市也逐一打開了政策工具箱。
       
          從各地“因城施策”力度來看,在降低首付比例、增加貸款額度、降低房貸利率等調整方式上,近期部分城市開始傾向于通過調整限購方式助力房地產市場回暖。
       
          中銀證券認為,在各類政策合力加碼下,近期新房及二手房市場出現觸底反彈勢頭,高能級城市率先企穩復蘇,銷售拐點初現,預期后續對居民合理購房及企業融資需求的支持或將加速。
       
          調整限購進行時
       
          樓市松綁的訊號正在向更多、更廣的城市蔓延。
       
          9月16日晚,天津七部門聯合出臺12條樓市新政,從限購、信貸等多方面支持剛需和改善型需求,二套房首付4成、認房不認貸等多項政策可謂“誠意十足”。
       
          “這一周市場咨詢量上漲約40%,主要以和平區、南開區和河西區的二手房咨詢居多,大多是有落戶轉學需求的客戶群體。”天津某房產中介工作人員說,但受疫情影響最近帶看量變化不大,“十一”假期預計會出現小高峰。
       
          近期放寬樓市政策的城市不止天津,還有蘇州和青島兩個熱點城市。蘇州9月14日傳出消息,全市取消首套房限購,下轄的6區交易中心已開始執行該政策。青島9月15日發布的《我市動態完善房地產政策》中提到,二手住房不再限購。不過,這兩個政策都出現了“一日游”情況。
       
          中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為,在各類限制性政策中,外地戶籍限購是核心城市實現“房住不炒”的重要防火墻。短期來看,熱點二線城市全面取消限購的可能性較小,預計更多城市或以優先放松郊區限購的方式漸進式推進。
       
          國家統計局數據顯示,1~8月,商品房銷售面積87890萬平方米,同比下降23%;商品房銷售額85870億元,下降27.9%。
       
          市場下行壓力下,樓市全面調整限購政策被不少城市寄予厚望。
       
          “取消認房又認貸”“鼓勵親屬來鄭投親養老購房”,今年3月1日,鄭州在全國打響放開限購限貸第一槍,隨后大連、唐山、東莞、九江、廊坊等多城跟進調整限購政策。
       
          截至目前,全國范圍內已有37個城市在年內出臺放松限購相關政策,9月新晉全面或部分取消樓市限購政策的都是熱點城市。
       
          寧波早在9月8日就已全面放開限購,家庭購房不再限制套數。鄭州在9月13日實現“零門檻”落戶后,直接降低了外地人在鄭州購房的門檻。9月15日,濟南限購區域從此前的8個區調整為二環以內的歷下區、市中區2個區。青島在9月16日第二次縮小限購范圍,只在市南區、市北區實行限購政策,明確本地戶籍和外地戶籍在非限購區域都可購買3套及以上房產。
       
          廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,目前樓市成交量仍舊低迷,不完全是限購政策造成的。樓市的困境,表面上是需求觀望,預期不好,但本質上是供需錯配,即高房價與低收入無法彌合的鴻溝。調控政策不可能全面退出,只能是積極探索新模式,糾偏錯配的供需。
       
          機構地產研究中心預計,隨著蘇州、廈門、福州等強二線城市放松限貸,青島、濟南、寧波等強二線城市放松限購,新一輪地方優化政策來襲,并將在需求端加碼救市政策力度,直至弱二線及三四線城市全面取消“四限”,但由于政策核心訴求在于促進市場回穩,而不是刺激市場非理性回暖,全國性重磅政策較難落地。
       
          41城下調二套房首付比例
       
          各地松綁樓市政策正以“組合拳”式高頻小步邁進。
       
          9月17日,海南樓市也“松綁”了,全省實施二套房首付比例4成、二手房“帶押過戶”登記試點新政,這份有“保質期”的松綁,有效期至2022年12月31日。但海南最受矚目的限購政策并未改變。
       
          “救市潮”下,放松限貸的城市也在進一步向強二三線城市擴容。不完全統計,惠州、蘭州、貴陽、湛江、南通等超60城首套房首付比例下調至20%;蘇州、廈門、鄭州、天津等41城下調二套房首付比例,其中約33城將二套房首付下調至30%。
       
          “現在天津市場的首套房首付30%,二套房首付40%。”天津某國有銀行個貸中心工作人員向記者表示,首套房貸利率為4.1%,二套房貸利率為4.9%。
       
          鄭州某銀行工作人員也表示,限購區域內二套房最低首付比例為40%。
       
          與各地下調首付比例相呼應的是,房貸利率也在下行。貝殼研究院發布的重點城市主流房貸利率數據顯示,2022年9月份,103個重點城市主流首套房貸利率為4.15%,二套房貸利率為4.91%,分別較8月份回落17個、15個基點,較2021年最高點分別回落159個基點和108個基點。
       
          其中,廈門首套房貸利率下調幅度最大,達到45個基點,東莞和長沙首套房貸利率均下調35個基點。
       
          李宇嘉預計,今年貸款市場報價利率(LPR)至少還有一次下調的窗口期,這也意味著,房貸利率將會隨之下降。“地產每次下行就松綁調控政策,刺激需求入市?,F在必須要防止尾大不掉造成的債務風險、金融風險,當斷則斷。”他強調。
       
          陳文靜認為,結合國常會提出允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策的表述來看,未來二線城市下調首付比例、優化認房認貸的可能性較大。
       
          同策研究院分析師陳席林表示,政策利好并不等于市場信心的恢復和市場下行趨勢的扭轉,未來市場恢復應從供給端加大市區優質地塊供應,提高房企拿地積極性;從需求端打消購房者憂慮,保證剛需和改善性需求積極入市;政策端在放松限購、限貸、限價和降低首付等方面釋放上海等核心城市改善需求,從而帶動整體市場回溫。
       
          “負面效應尚未消散,邊際調整政策一時難以見效。”有市場人士提到,8月份95.07的房地產開發景氣指數創一年來新低,說明房地產市場還在繼續降溫,即便取消限購,政策的持續性效果并不明顯。
       
          以廊坊為例,8月5日取消限購,但當月廊坊的新房成交呈量價齊跌態勢。據機構統計,8月廊坊商品住宅共成交3145套,成交套數環比下跌38.72%,同比下跌43.45%;成交均價為11010元/平方米,環比微跌0.63%。
       
          另外可以佐證的數據是,9月最近兩周30大城市新房交易環比分別下降27.3%和24.3%,同比去年分別下降38.5%和59.8%。
       
          在機構地產研究中心看來,在新房銷售方面,各地紓困政策已經“應出盡出”,進一步的調控寬松對銷售表現的促進作用將愈發有限,預計四季度將延續三季度“二次探底”趨勢,“一強多弱”的地區間分化加劇,全年銷售規模同比降幅仍會達20%左右。
       
          中信證券認為,隨著政策的持續落地,房地產市場雖沒有往年“金九銀十”的火熱情況,但核心城市房價需求總體有韌性,一二線城市穩定去化仍有把握。
       
          業內觀點普遍認為,全國樓市仍在筑底過程中,真正回穩還需政策組合拳助力。各地發布樓市新政有利于平穩市場預期,對市場企穩復蘇有積極作用,但“房住不炒”仍是政策主基調。
       
      來源:中國房地產報   

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